【住宅ローン代行手数料】を払ってはいけない

不動産屋に銀行ローンを紹介してもらうと「住宅ローン代行（又は事務）手数料」とか「住宅ローン斡旋手数料」という名目の手数料を請求されることがあります。埼玉の相場は10万円から15万円程度に消費税10％が多いようです（仲介手数料のように法律で上限が決まっていませんので業者によってまちまちです）

もし10万円も払うなら直接銀行で手続きをしましょう、今はネットで手続きできますから銀行に行く必要もなく申し込めます。

不動産屋が請求する住宅ローン代行手数料は貸金業法に抵触するのではないかという問題があり、具体的にローンの媒介はどういうことか、平成27年に金融庁から見解の発表がありました。

ちなみに、貸金業登録をせずにローン媒介を行うと、懲役１０年以下もしくは罰金３０００万円以下（法人の場合は１億円以下）またはその併科とおもーい罰則があります。

「住宅ローンの媒介は、貸金業法に違反するのではないか」ということは、平成27年12月1日金融庁の法令解釈が発表されています。詳細はコチラから

《金融庁の解釈》によると

①「金銭の貸借の媒介」を業として行うためには、貸金業の登録を受けなければならない。

⇒住宅ローン等の媒介を行おうとする場合には、貸金業の登録（貸金業者の代理店として当該行為を行う場合は代理店としての登録）が必要。

②住宅ローン等の貸付主体が銀行であり、かつ銀行のために当該貸付（手形の割引を含む）に係る契約の締結の代理又は媒介を行う場合には、銀行代理業の許可を得る必要。⇒内閣総理大臣の許可

となっています。

 ※貸金業は消費者のために媒介を行い消費者から報酬をもらう。銀行代理業は銀行の為に媒介を行い銀行から報酬をもらうことです。

「あくまで、法令の解釈で捜査機関の判断や罰則の適用を含めた司法判断を拘束しうるものではありません」とのことですが、

業（商売）としてローンの媒介（仲介）を行うためには、貸金業登録又は、銀行代理業（総理大臣の許可）が必要となります。

具体的には

①契約締結の勧誘

②勧誘を目的とした商品説明

③契約の締結に向けた条件交渉

これらは、契約の成立の有無、金銭報酬の有無に関わらず、金銭の媒介行為になります。

不動産屋に確認しましょう「貸金業の登録か、銀行代理業許可ありますか？」と

金銭媒介にあたらない行為は以下のものです。

① 商品案内チラシ・パンフレット・契約申込書等の単なる配布・交付  

② 契約申込書及びその添付書類等の受領・回収

③ 住宅ローン等の説明会における一般的な住宅ローン商品の仕組み・活用法等についての説明。

この３つに支払う手数料が「ローン代行（斡旋）手数料」ということになります。

宅地建物取引業法で「不動産屋が請求できる手数料の種類と金額の上限」は決まっています。

不動産屋の事務所には、報酬について必ず掲示する書面があり、以下のものが貼ってあります。

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受け取ることができる報酬の額」（昭和45年10月23日建設省告示第1552号）最終改正令和元年8月30日国土交通省告示第493号　詳細はコチラ

第２条から第８条まで報酬を受領できるものを規定し、第９条はその他の報酬の受領を禁止しています。

 宅建業法80条では、「不当に高額の報酬を要求した」だけで、懲役１年以下、又は罰金100万円以下、併料ありとなっています。

以上より、ローン代行手数料は支払う根拠が無い手数料と言えます。

 宅地建物取引士は、資格試験問題に出る項目なので、必ず知っています。

ローン代行手数料を請求する不動産業者は、コンプライアンスに問題があります、いわゆる大手の不動産会社で請求しているところはありません。

ローン代行の子会社を設立している不動産業社もあります。銀行代理業として手数料を取る仕組みを作っています。

私が売主側で中古物件を取引した際に、買主を紹介していただいた不動産会社は、ローン専門のグループ会社があり、そこがローン事務手続きを代行することで「ローン代行手数料」を受け取る仕組みになっていました。地元では大手の会社で、建売販売、不動産仲介、ローン斡旋、火災保険販売等を手広くやっており、それぞれ別の法人を営んでいます。

不動産仲介担当者は物件探しと内見案内のみ行い、住宅ローンや火災保険については関わらない仕組みです。

相手側の宅建事務担当者より「重要事項説明書にローン手続きの費用は〇万円で××に支払うことを買主は了承する」という一文を入れてくださいと依頼がありました。（××はローン専門会社の名前）

買主さんには「ローンに詳しい専門員の相談を受けられ、特別な金利でローンが借りられる」という触れ込みです。

私が知る限り、手数料に見合うメリットは無いです。

ローン代行手数料のセールストークを紹介します。

Q：「提携金利が受けられるので、ローン代行手数料を払っても長い目で見るとトク」と言われた。

A：金利は借入する本人や売主（ビルダー）で決まるので、不動産仲介会社は関係ないです、あなた自身が銀行に持ち込んでも同じです。

「当社の提携ローンは特別金利でお得」とか「銀行上層部とパイプがある」などあいまいな説明をされた場合は、その根拠を示してもらいましょう。

Q:「信用情報に問題があるがローンを通せる。今すぐ家を買いたいなら安いものだ」と言われた。

A:不正な方法でローンを借りると、金利の優遇を取り消されたり、一括返済を求められる場合があります。

住宅ローンの手続きは、審査が２回（①事前審査、②本審査）そして③ローンの契約（金銭消費貸借契約）④ローンの実行・決済引き渡しという流れになります。

①事前審査②本審査は不動産屋に銀行の申し込み用紙があり、買主に記入してもらって不動産屋が銀行へ持ち込むことが多いです。

買主と売主、物件によって最適な銀行・ローンは異なりますので、どの住宅ローンをお勧めするかは、担当者の腕の見せ所でもありますが、仲介業務に含まれますし何万円も払う必要はありません。

※住宅ローンは「どこのローンを使うとお客様のためになるか」がポイントです。ローンはやり方を間違えると通るものも通らなくなりますし、今後の借入自体が難しくなることもあります。

ローン代行事務手数料（斡旋料）は、不動産屋がローン手続きを代行することで買主から受け取る手数料のこと。

貸金業法違反の行為、まともな不動産会社は請求しない。

消費者にとって、高額な料金に見合うメリットがない手数料。金利・保証料等の優遇等、代行してもらうことで得することは何もない。

仲介業務に含まれ、特別に手数料を払うこともない。

請求されたら、次の理由を伝えて断ってください。

①貸金業登録・銀行代理業の認可が無いと手数料は受け取れないこと。

②不動産仲介手数料の上限を超えた手数料を受け取ることはできないこと（宅建業法で、請求しただけで罰則があること）

③何より、手数料に見合うメリットがない。（金利・保証料が優遇される根拠がない）

それでも、請求されたら

「自分でローンの手続きをする」か「他の業者に依頼する」と伝えましょう。

10万円も手数料がかかるなら、自分でローンの事前審査やりましょう！特に難しいことないです。車庫証明を取りに行くより簡単です

《既に払った手数料を返却してもらうには》

県庁に相談しましょう。

このブログ記事をお読みになった方より、手数料に関するご相談が増えています。

例えば「仲介手数料以外に、ローン代行料22万円と書類作成料11万円合わせて33万円（税込み）を支払ったが違法ではないか？」

「決済引き渡し後、明細を見て気が付いたのだが取り戻すにはどうしたらよいのか？」

「署名捺印した書面があるから返せないと言われた」等など

返還交渉に応じてもらえない場合は、都道府県庁に担当窓口があります。

埼玉県の相談窓口は「埼玉県都市整備部建築安全課宅建相談・指導担当」です。

役所は不動産会社を監督・処分・指導する権限があります。

桜コンサルティング　菅　弘之

宅地建物士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格）

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