新築後未入居住宅とは
新築後未入居住宅とは建設後1年以上売れなかった住宅のことです。
建築後１年間経つと誰も住んでいなくとも法律で「中古住宅」と扱われます。
「新築住宅とは新たに建設された住宅でまだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事完了の日から起算して一年を経過したものを除く）」と、住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下品確法と略）で定められています。
建設工事完了の日は「検査済証」の日付です。
相場より安く買えるのがメリット
近隣の相場より安く買えるのがメリットです。
メールやラインで「この物件無料で仲介できる？」と物件広告のスクショを送っていただく中で
「これは相場よりずいぶん安いなあ」というものは「新築未入居住宅」だったりします。
売れ残った理由は何なのか？
大手建売業者さんの物件は、完成後半年以内に大方の物件は売れています。
半年過ぎると売り切り価格になります。
立地と間取りが良いと完成前に売れています。
一年売れていない物件は理由が必ずあります。「どうして売れ残ったのか？」売主さんへ聞いてみるのはもちろんですが
現地に赴いてみることが重要です。
陽当たり、水はけ、騒音、振動等を確認しましょう。
そもそも建売住宅ですから、商品として建設会社が建てたものです。
多少のことは許容範囲で相場より安く買える「掘り出しもの」があります。
新築後未入居住宅のデメリットとは
新築住宅と新築後未入居住宅（中古住宅）の異なる点（２０２４年現在です）
①住宅の保証期間が短くなる（品確法の適用が受けられない）
品確法では民法の特例※として「新築住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分について、引渡から１０年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を義務づけています。」（※通常２年を１０年に）
構造耐力上主要な部分とは、基礎・壁・柱・小屋組・屋根版・床板等、建物の構造に関するもののことです。
雨水の侵入を防止する部分とは屋根・外壁・開口部等、雨漏りを防ぐ部分のことです。
新築住宅は１０年間上記の部分について売主が責任を持ちます。
新築後未入居住宅は２年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）となりますので保証期間が大きく変わってきます。
②住宅ローン控除
上限が２０００万円迄と新築より控除額が少なくなり、かつ適用期間が短かいこと。
新築は期間１３年間ですが新築後未入居住宅（中古住宅）は１０年間と３年短くなります。
③子育てエコホーム支援事業の対象外
令和６年度の「子育てエコホーム支援事業」は新築住宅の購入には補助金が出ますが中古住宅購入には補助金が出ません。
※子育てエコホーム支援事業についてはコチラを参照ください
④新築住宅の固定資産税と不動産取得税の軽減の対象外
新築建物の固定資産税半額3年間（長期優良住宅は５年間）が対象外、不動産取得税軽減措置は１９９７年以降の建築物は１２００万円控除が受けられます、新築の長期優良住宅は１３００万円控除の為１００万円控除が少なくなります。
まとめ
新築後未入居住宅は、建築後１年を経過し中古住宅として扱われます。
新築住宅の相場より安く買えますが、税制の優遇が受けられなかったり、優遇幅が小さくなります。
①品確法の対象外であること、
②住宅ローン控除に制限があること
③子育てエコホーム支援事業の対象外になること
④固定資産税・不動産取得税の軽減
価格に納得できるならば「掘り出し物」になるかもしれません。
《この記事を書いた人》
桜コンサルティング代表 菅 弘之
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（二級FP技能士）
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